Supervisión técnica independiente: cuándo se requiere y qué documentos deja

El área es un criterio, pero no es el único

La sección I.1.2.1 de la NSR-10 exige supervisión para edificaciones con área construida igual o superior a 2.000 m². Deben revisarse también las ampliaciones, los proyectos con varias edificaciones y las exigencias del diseñador estructural o del geotecnista. Decreto 945 de 2017, anexo, sección I.1.2 y Ley 400, artículo 18, modificado por la Ley 1796.

Las edificaciones de atención a la comunidad e indispensables, grupos de uso III y IV, la requieren independientemente del área. La tabla I.4.3-1 también contempla condiciones particulares para aislamiento sísmico, disipadores e intervención del sistema estructural. NSR-10, I.1.2.1.3 y tabla I.4.3-1.

La exclusión para estructuras diseñadas y construidas conforme al Título E tiene condiciones: no comprende programas de cinco o más viviendas ni conjuntos que alcancen 2.000 m². Por eso no basta afirmar que una casa de dos pisos está exenta. NSR-10, I.1.2.1.1.

Cuando no se exige supervisión independiente, el constructor conserva los controles de calidad y la obligación de ejecutar conforme a lo aprobado. Ley 400, artículo 19.

Revisa la fecha y el alcance de la licencia

Para la certificación técnica de ocupación debe revisarse el régimen de transición: Minvivienda identifica las solicitudes de licencia radicadas en legal y debida forma desde el 1 de julio de 2017. Una licencia anterior, su modificación o una obra por etapas requiere análisis del expediente. Orientación de Minvivienda sobre ocupación.

Supuesto ilustrativo: una primera etapa de 1.500 m² no permite concluir por sí sola que el proyecto está exento si existen ampliaciones previstas u otras edificaciones en el mismo desarrollo. Hay que estudiar el proyecto aprobado y sus condiciones.

Comprueba independencia y dedicación

Verifica matrícula vigente, idoneidad, experiencia exigible e independencia. El profesional no puede asumir simultáneamente otra calidad en el mismo proyecto ni tener los intereses incompatibles que señala el artículo 14 de la Ley 1796. Explicación de Minvivienda.

La interventoría no reemplaza esta labor. Minvivienda: diferencia entre ambas figuras. La propuesta debe identificar al supervisor responsable, al equipo auxiliar, la dedicación y los controles. El grado continuo o itinerante se define según el proyecto, conforme a I.4.2 y la tabla I.4.3-1. Los técnicos regionales apoyan bajo dirección profesional; no asumen la responsabilidad de certificar.

Organiza el expediente desde el inicio

Antes de cotizar, reúne los siguientes documentos. Los pendientes deben identificarse sin sustituirlos por supuestos:

• Licencia, fecha de radicación, modificaciones y planos aprobados.
• Estudio geotécnico, diseños estructurales y de elementos no estructurales.
• Áreas por etapa, grupo de uso, sistema estructural y programa de obra.
• Identificación del constructor y de los diseñadores responsables.
• Programa de calidad, laboratorios y ensayos previstos.

Qué deben permitir comprobar los registros

El expediente debe permitir seguir las observaciones desde su identificación hasta la respuesta del constructor y su cierre. Acordar actas que identifiquen fecha, elemento, control efectuado y soporte facilita esa trazabilidad.

La CTO debe relacionar responsables, licencia y modificaciones, planos y estudios, fechas de supervisión y actas. Se acompaña de actas y planos finales de cimentación y estructura, suscritos por el supervisor y el director de construcción; estos anexos no se protocolizan. Minvivienda, concepto 2022EE0060657, páginas 1 y 2, sobre I.4.3.8.1.

La certificación técnica de ocupación tiene condiciones

La expide bajo juramento quien ejerció la supervisión, una vez terminados los trabajos de cimentación, estructura y elementos no estructurales sujetos a ella, antes de ocupar la nueva edificación y cuando se cumplen los requisitos. Los acabados y elementos decorativos quedan fuera de ese alcance. Minvivienda: alcance de la CTO.

El enajenador debe protocolizar la certificación e inscribirla en los folios correspondientes. El expediente también debe prever la remisión de la CTO y las actas a la autoridad de control urbano. La verificación urbanística corresponde a esa autoridad. Ley 1796 de 2016, artículo 6.

Si faltan controles, existen incumplimientos o la obra no fue supervisada, no debe ofrecerse la CTO como una firma de trámite. Primero corresponde establecer los hechos y las actuaciones procedentes.