Qué evaluar antes de comprar, arrendar o transformar un inmueble

Define primero para qué lo necesitas

Indica la actividad prevista, ocupación, equipos, almacenamiento, horarios y necesidad de accesibilidad. En instalaciones existentes, señala qué debe seguir funcionando durante las obras.

Con esa información se puede identificar si el encargo requiere revisión arquitectónica, estructural, de redes, de condiciones sanitarias o de otros sistemas. Cada disciplina debe tener un responsable y un entregable definido.

• Compra o arriendo: condición del inmueble y adecuaciones previsibles para el uso previsto.
• Recibo: correspondencia con lo pactado, funcionamiento verificable y pendientes de entrega.
• Ampliación o remodelación: información del estado actual, elementos a intervenir y necesidad de estudios y diseños.
• Cambio de uso: compatibilidad urbanística y exigencias técnicas de la nueva actividad.

Qué documentos pedir antes de la visita

Solicita lo que exista y distingue documentos aprobados de planos comerciales o levantamientos sin aprobación. La falta de información también debe quedar registrada.

• Licencias y planos aprobados, con modificaciones y antecedentes de ampliaciones.
• Planos estructurales, estudios de suelos y memorias disponibles.
• Planos de redes, manuales de equipos y registros de mantenimiento.
• Reglamento de propiedad horizontal, cuando exista, e información del uso permitido.
• Informes de daños, reparaciones, siniestros o inspecciones previas.

Qué puede resolver una inspección y qué queda pendiente

La inspección contratada permite documentar condiciones visibles y accesibles, contrastar dimensiones y distribución, identificar deterioros y revisar los sistemas incluidos. No descubre automáticamente redes ocultas, cimentaciones o defectos dentro de los elementos.

El informe debe indicar los espacios no revisados, las pruebas que no pudieron realizarse y cómo esas limitaciones afectan la decisión. Si se necesitan ensayos, exploraciones, levantamientos o cálculo estructural, se define una fase adicional antes de dar por comprobada una condición.

Ejemplo orientativo: una bodega con un piso de buen aspecto no demuestra por sí sola que soporte una nueva estantería o una máquina. Es necesario conocer las cargas y verificar la estructura y el apoyo, según el sistema existente.

Comprueba el uso y el tipo de intervención

El Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.1.7, contempla modalidades como ampliación, adecuación, modificación y reforzamiento. La modalidad y los permisos aplicables se determinan con las características del proyecto y la autoridad competente. La evaluación técnica no reemplaza una licencia.

Las reparaciones locativas tienen una definición y condiciones específicas en el artículo 2.2.6.1.1.10. Llamar «remodelación» a una obra no permite concluir que esté exenta de licencia.

En las edificaciones a las que aplica, el cambio de uso exige evaluar sus implicaciones en las cargas y la respuesta sísmica. La revisión se define con el especialista estructural según el capítulo A.10, numeral A.10.1.3.2, de la NSR-10.

La revisión de títulos, gravámenes y contratos corresponde al estudio jurídico. La evaluación física puede coordinarse con ese trabajo, pero debe distinguirse de él y de un avalúo comercial.

Pide un informe que te permita decidir

Organiza los resultados por su efecto sobre tu proyecto: condiciones compatibles con el uso previsto, asuntos que requieren aclaración y restricciones que exigen otra alternativa. Cada hallazgo debe tener evidencia, ubicación y recomendación.

• Qué se revisó y con qué información.
• Qué obras o verificaciones se recomiendan y en qué orden.
• Qué especialidades o trámites faltan antes de intervenir.
• Qué estimaciones de costo se incluyeron, con sus supuestos, y cuáles requieren diseño para presupuestar.
• Qué decisiones conviene aplazar hasta contar con evidencia adicional.

Recibos y siniestros necesitan preguntas propias

Si recibes una vivienda o zonas comunes, utiliza también la guía de recibo. El acta debe permitir seguir las observaciones y sus correcciones.

Si el encargo se relaciona con un siniestro, se define qué debe establecer el dictamen técnico: daños, causas sustentadas y, cuando se contrata, costos de reparación. La conclusión técnica no determina por sí sola la cobertura de una póliza.